Vender ou Manter o Imóvel?
A conta que decide: aluguel com vacância, taxa de administração, custos do proprietário e IR — contra a venda investida rendendo juros. Veja qual caminho deixa você com mais patrimônio e qual valorização empata o jogo.
Caminho 1 — manter alugado
O que entra nos "custos do dono"?
O que o inquilino não paga (Lei 8.245/91): fundo de reserva e cotas de obra do condomínio, seguro incêndio (anual ÷ 12), pintura entre inquilinos, reparos estruturais, manutenção geral. Ex.: fundo de reserva R$ 35 + rateio de obra R$ 170 + seguro R$ 4 + pinturas e manutenção R$ 100 ≈ R$ 300/mês. O IR é o carnê-leão (tabela progressiva) — 27,5% é o teto; quem tem só o aluguel de renda tributável paga menos.
Caminho 2 — vender e investir
A venda líquida é o que sobra depois da corretagem e do IR do ganho de capital — calcule na calculadora de imposto na venda.
| Manter | Vender |
|---|
A corrida do patrimônio
O link vai limpo, sem os seus valores. 🔒
Recebi duas propostas de compra — qual vale mais?
Dinheiro que demora a chegar vale menos (poderia estar rendendo). A conta abaixo traz cada proposta a VALOR PRESENTE, já descontando a corretagem de cada uma.
| Item | Proposta A | Proposta B |
|---|---|---|
| Preço (R$) | ||
| Corretagem (%) | ||
| Entrada (R$) | ||
| % da corretagem paga na entrada | ||
| Entrada em quantos dias | ||
| Restante em quantos dias | ||
| Valor presente (hoje) | — | — |
A conta que o "aluguel rende pouco" e o "imóvel sempre valoriza" não fazem
Dos dois lados dessa discussão há um número esquecido. Quem defende manter esquece os custos: vacância, taxa de administração, o primeiro aluguel que fica com a imobiliária, as despesas extraordinárias do condomínio (que são do dono, por lei) e o carnê-leão. Num aluguel de R$ 3.500, é comum sobrar menos da metade. Quem defende vender esquece a valorização do imóvel — que não aparece em extrato nenhum, mas compõe patrimônio do mesmo jeito.
Este simulador coloca os dois caminhos na mesma régua: de um lado, o imóvel valorizando mais os aluguéis líquidos reinvestidos; do outro, a venda líquida rendendo juros compostos. E responde a pergunta que decide tudo: qual valorização anual empata o jogo? Se você acredita que seu imóvel valoriza mais que isso, manter ganha; menos, vender ganha. A discussão inteira vira um número só.
Simulação educativa com taxas constantes. O IR do aluguel usa a alíquota efetiva que você informar (o carnê-leão real é progressivo); a rentabilidade da aplicação deve ser LÍQUIDA de IR (use o comparador). Não considera custos de transação futuros nem liquidez (vender imóvel demora; resgatar aplicação não). Não é recomendação de investimento.
Perguntas frequentes
Vale mais a pena vender o imóvel e investir ou manter alugado?
Depende de quatro números: quanto o imóvel valoriza por ano, quanto sobra do aluguel depois de todos os custos, quanto a venda renderia investida e por quantos anos você compara. O simulador faz a conta completa dos dois caminhos e mostra qual deixa mais patrimônio no fim — e qual valorização anual empataria o jogo.
Quanto sobra de verdade de um aluguel?
Bem menos que o valor do contrato. Saem: a vacância (meses sem inquilino), a taxa de administração da imobiliária, em muitos contratos o primeiro aluguel de cada ano, os custos que o inquilino não paga (fundo de reserva, cotas de obra do condomínio, seguro, pinturas, manutenção) e o IR do carnê-leão. Num aluguel de R$ 3.500, é comum sobrar menos da metade.
Que custos do imóvel o inquilino não paga?
O condomínio ordinário e a água costumam ser do inquilino, mas as despesas EXTRAORDINÁRIAS são do dono por lei: fundo de reserva, cotas de obras e pinturas do condomínio, além de seguro incêndio, pintura entre inquilinos, reparos estruturais e manutenção geral. Some tudo, divida pelo mês, e o número surpreende.
Como comparar duas propostas de compra diferentes?
Pelo valor presente: dinheiro que demora a chegar vale menos, porque poderia estar rendendo. Uma proposta de R$ 385 mil paga em 45 dias pode valer menos que uma de R$ 380 mil paga em uma semana — a seção "Comparar propostas" da página faz exatamente essa conta.