Imposto na Venda de Imóvel
Vai vender um imóvel? Calcule o IR sobre o lucro com as regras completas: isenção do imóvel único até R$ 440 mil, isenção por comprar outro em 180 dias e o redutor da Lei 11.196 que quase ninguém aplica.
⏰ O imposto é pago até o último dia útil do mês seguinte à venda, via GCAP/DARF (código 4600) — não espere a declaração anual.
O link vai limpo, sem os seus valores — quem abrir calcula com os próprios números. 🔒
O imposto que muita gente paga a mais (ou paga sem dever)
A conta de padaria — "15% sobre o lucro" — quase sempre erra para cima. Entre o lucro e o imposto existem três degraus que o vendedor comum não conhece: a corretagem deduz do valor da venda, as reformas com nota somam ao custo de compra, e o fator de redução por tempo de posse (Lei 11.196/2005) encolhe o ganho tributável mês a mês, de forma composta — num imóvel com 15 anos de posse, ele corta o ganho quase pela metade.
E antes de qualquer conta, as isenções: o imóvel único vendido por até R$ 440 mil não paga nada, e quem usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial em 180 dias fica isento na proporção do valor aplicado (uma vez a cada 5 anos). A calculadora aplica tudo isso na ordem certa e mostra a conta aberta, linha por linha.
Cálculo educativo para o caso comum: pessoa física residente, imóvel próprio, valores em reais. Não cobre herança/doação (aí o custo é o da declaração do falecido/doador), imóvel no exterior, permuta, nem a regra de bens de pequeno valor (vendas do mês até R$ 35 mil). O cálculo oficial é o do programa GCAP da Receita — confira lá antes de pagar, e procure um contador em casos fora do padrão.
Perguntas frequentes
Quanto de imposto se paga na venda de um imóvel?
O IR incide sobre o LUCRO (ganho de capital), não sobre o valor da venda: 15% até R$ 5 milhões de ganho, subindo em faixas até 22,5%. Mas antes disso entram as reduções — o fator da Lei 11.196/2005, que diminui o ganho tributável conforme o tempo de posse, e as isenções. Na prática, muita venda paga bem menos que os 15% "de cabeça", e muitas não pagam nada.
Quando a venda de imóvel é isenta de imposto?
Os dois casos mais comuns: (1) é o seu único imóvel, a venda foi de até R$ 440 mil e você não vendeu outro imóvel nos últimos 5 anos; (2) você usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias — isenção proporcional ao valor aplicado, permitida uma vez a cada 5 anos. Imóveis comprados até 1969 também são isentos pela redução de 100% da Lei 7.713/88.
O que é o fator de redução por tempo de posse?
Um redutor legal (Lei 11.196/2005) que diminui o ganho tributável em cerca de 0,35% ao mês de posse desde dezembro de 2005 (e 0,60% ao mês entre 1996 e novembro de 2005), de forma composta. Num imóvel comprado em 2012 e vendido hoje, o redutor corta o ganho tributável quase pela metade — e quem calcula "15% do lucro" de cabeça paga imposto a mais.
Quando e como se paga esse imposto?
Até o último dia útil do mês SEGUINTE ao da venda — não na declaração anual. O cálculo oficial é feito no programa GCAP da Receita Federal, que gera o DARF (código 4600). A declaração anual apenas importa os dados do GCAP. Atrasar gera multa e juros.